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政策暖风频吹,地产债回调 机构把脉地产债投资价值

理财投资网 2022-04-09 12:53

经济观察网 记者 蔡越坤2022年3月份以来,地产行业政策暖风频吹,地产债近期也出现了回调的迹象。

4月6日,地产债整体走强,多数大幅收涨,21龙控03涨超24%,15世茂02和20时代07涨超21%,20龙控01涨20%,20时代09涨超19%,21龙控02和18龙控05涨超17%,16融创07涨超16%。

4月7日,20融创01涨超14%,21龙控0120世茂03涨超9%,20世茂0620龙控04涨超6%,19龙控01涨超5%,19龙控04涨近5%。

在此之前,3月以来,国务院金融委、央行、银保监会等就房地产行业密集表态,释放维稳信号。3月16日,国务院金融稳定发展委员会会议上释放信号:关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。同日,央行、银保监会、财政部、证监会、外汇局等多部门齐发声稳地产,再次给市场注入强心剂。

政策托底:央企和国企受益

对于监管的密集表态,上海证券首席分析师金文曦4月7日在中证鹏元2022年信用债市场线上论坛上表示,这证实了房企的风险已经传导至金融市场,可能会产生比较强的系统性风险。监管的表态做出比较强的预警作用,希望从政策端进行纠偏,然后传导至市场端对地产行业信用风险进行修复,再到整个金融端的流动性修复。三个环节形成比较强的政策撑底的作用。

地产行业的基本面拐点将在什么时候出现?金文曦指出,地产利好政策的影响从政策层面传导至对于房企基本面的实际影响,传导时间、路径产生的实际效果仍然需要持续关注。他判断,2022年整个地产行业市场都处于一个弱复苏的状态,对于什么时候可能会出现复苏的拐点,可能还是要集中在两点:第一,终端的楼盘的看客数据的情况;第二,投资者对于房地产价格的信心恢复。但是疫情的影响也是比较不确定的因素,会影响到市场的修复,可能还要延后。

目前房企流动性风险是否已经见底?2022年民营房地产发债主体境内债务违约风险几何?

中证鹏元房地产评级部总经理林心平在上述论坛上表示,房企风险流动性的企稳需要两个方面的配合:首先是外部融资的支持,其次是行业整个基本面的改善。从目前情况来看,流动性风险没有完全消除。主要基于两个原因:第一,目前整个金融机构对房地产行业风险的担忧依然存在,虽然近期地产政策暖风频吹,但从行业整体情况来看,资金撤离地产行业的势头并没有得到扭转,整个行业的净融资持续为负值。

第二,从个体来看,融资恢复受益的主体是央企和国企,以及极少量的优质民企,大部分民营房企面临的融资压力比较大。另外,近期头部民营房企出现风险事件,会对金融机构的信心再次产生冲击,对整个行业融资产生一些不利的影响。

总体来看,林心平称,目前房企融资环境相对还是比较差,叠加销售回款不畅,而且上半年房企还面临美元债偿债高峰,目前海外市场的情绪也没有明显的回暖,境外的风险可能进一步向境内传导。所以,今年对于债务集中到期的房企,可能还是会有风险继续暴露的可能。

机构把脉地产债投资价值

2022年的地产债是否仍然具备投资价值?投资人在筛选地产债投资主体的时候需要重点关注哪些方面?

金文曦表示,今年整个地产债属于一个信用修复的阶段,投资价值是有的,但是信用投资的标的会非常稀缺。因为今年之前比较看好的几家民企地产企业陆续出现风险事件,所以投资者可能会以谨慎的态度去对地产板块进行投资,机会可能倾向于那些更优质的房企上。

金文曦分析称,美元债市场风险可能会更大一点。第一,美元债市场流动性可能相对较差;第二,美元债市场涉及的民营房企数量占比会比较多,因此整体的风险程度比境内大一些。

此外,光大信托资深研究员袁吉伟认为,对于一些能够精准把握困境地产企业主体债券的投资人,当地产债出现估值纠偏的机会,也可以适当地去参与配置,但是这对于机构的风险偏好、定价能力都有比较高的要求。

林心平则表示,2022年部分房企仍然可能面临流动性风险,当下还未到见底的时候。但是地产债的投资也有一些结构性机会。比如,短期而言,投资者可以重点去关注企业的流动性风险、股东背景等因素,对一些债务到期压力较大的企业还是要保持谨慎的态度。

中期视角来看,林心平认为,当下地产行业政策底比较明确。回顾以往的发展周期,一般房企的销售恢复大概在政策底1-2个季度之后。但是今年叠加疫情影响,销售的恢复可能会比预期的稍微慢一些,到三季度或者之后,地产销售会出现企稳。

此外,林心平强调,当前的情况下,投资者可以去关注央企国企背景的房企,这些企业相对有比较高的安全边际。而且在此轮地产调整的过程中,这些企业反而凭借其资金优势获得了一些相对比较低廉的土地资源,对于企业未来的盈利利率提供了一定的保证。

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