本文作者:理财投资网

房地产的春天是不是真的来了?

理财投资网 2022-04-07 13:00

  原来野百合也有春天~

  这不,被冷漠许久的地产股突然之间就红了,而且还是逆势血红。

  3月16日以来,『保利发展(行情600048,诊股)』已收9根阳线,累计涨幅已达24.41%。

  房地产的春天是不是真的来了?

  『国证地产指数』自3月16日以来更是实现12阳的单边行情,目前累计涨幅已达31.39%。

  房地产的春天是不是真的来了?

  不过话说回来,这地产股怎么就突然反弹了呢?

  老K仔细扒了下发现,目前主要炒的还是稳增长政策这碗冷饭。

  其实关于怎么稳增长,几大路线老基民应该都耳熟能详吧?无非也就是放水、放地产、放基建这三条老路。

  简单点来说“放水”主要就是降准降息、扩信贷、宽财政。

  这其中在3.29国常会中有提到要求“用好政府债券扩大有效投资,是带动消费扩大内需、促进就业增长的重要举措”,这也预示着后续专项债可能会拓宽使用范围。

  “放地产”主要最关键的就是避免房地产“硬着陆”,目前各地有望陆续实质性松动调控。

  像最近从放松贷款额度,到规范预售资金监管、鼓励并购贷、降低5年期LPR,再到各地“一城一策”持续发力,调降首付比例、降低房贷利率、放开限售政策等等,各地地产政策松绑或对销售端产生一定刺激。

  上周30城商品房成交面积环比上行,地产销售端边际回暖。

  另外根据以往房地产有关政策实施,之后对于房地产这块的政策可能会围绕下调房贷利率,适度放松“三条红线”,设立房企救助机制,“新市民”配套政策以及更多一二线松绑限购限售限贷等等展开操作。

  至于“放基建”,有专家预测我国今年基建增速可能达到8%左右甚至更高。

  同时在3月29日国常会中也提出“再开工南水北调后续工程等一批已纳入规划、条件成熟的水利项目;全年水利投资可完成约8000亿元”,较去年7576亿元规模增长5.6%。

  所以如果大家最近想抓稳增长这条逻辑线的,建议可以多往以上这三大板块里靠。

  不过说实话最近细数下来,这房地产确实涨的比较多了,很多人问我,眼下这房地产还能买吗?

  我们说能不能买,主要看的是该行业长期发展前景以及短期发展趋势。

  历年来房地产行业有个著名的分析框架叫做『短期看金融、中期看土地、长期看人口』。

  直白点来说,长期看的主要就是城镇化。

  这点也很好理解,因为进城的人多了,房地产规模自然就会扩张;但要是进城的人少了,房地产行业的规模也就相对萎缩。

  借鉴日本经验,城镇化率达到63%后,新房开工数量就开始停滞不前,然后萎缩进入后开发时代。

  目前截止2021年第七次全国人口普查数据公告显示,我国城镇常住人口已达90199万人,常住人口城镇化率达63.89%;根据目前最新会议表明,截止2021年末,常住人口城镇化率为64.72%,比上年末提高0.83个百分点。

  所以,不少人担心未来中国房地产市场会走下坡路,这绝不是杞人忧天,毕竟长期来看行业规模可能大幅萎缩,再加上“房住不炒”一直都是政府对房地产行业的定调,因此长期来看行业的炒作空间有限。

  房地产的春天是不是真的来了?

  不过短期来看,房地产这块一直有个大逻辑就是:提前预判困境反转。

  从历史经验来看,房地产股并不是跟随基本面价量变化而波动,而是跟随政策松紧预期起落而涨跌。

  现在看来,目前房地产方面的政策手段足以推动该板块基本面见底反弹。

  简单点来说,房地产股目前能走出持续性,或许也可以从地产行业困境反转这个角度去理解。

  这就比较类似于技术上的V型反转,基本面上的扭亏为盈、价值重估等这种前后反转差别大的炒作类型,一般这种炒作类型就很容易被资金关注。

  最后在业内看来,近期房地产供需端政策均出现了边际放松,所以短期来看房地产还是有望接着奏乐接着舞的~

  不过也实话实说,对于房地产的这波反弹拉升,在稳增长的驱动下,究竟能有多大的潜力,我也不敢说。

  只能说如果按照目前国证地产5400点左右的位置,哪怕像下图那样能够回到6500点到7000点的2019年、2020年阶段性高点,也是20%到 30%左右的潜在涨幅。

  房地产的春天是不是真的来了?

  所以我的建议是,目前手上持有相关地产ETF的可以不动,继续享受政策红利;短期如果想入的可以等板块回调进,地产板块不建议长期操作。

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